入库案例丨多方联动调解，33名业主全额追回预交物业费

物业费纠纷不只是物业公司向业主催收，已退场物业公司预收的物业费也要退还业主。本案中，33户业主预交费用却未能享受服务，看似金额不大，却关乎群众切身利益与社区和谐稳定。我们在处理时没有简单一判了之，而是依托“法官指导+多方联动”机制，由法官释法明理，街道调解员安抚情绪，物业管理行业协会调解委员会调解员从行业规范、商业信誉角度劝说，人民调解员搭建沟通桥梁。大家心往一处想、劲往一处使，最终促成物业公司退还预收的物业费，入选最高人民法院多元解纷案例库。（入库编号：D2026-161-1-121-289）

文丨鹿城区人民法院

陈升苗

某物业公司因故从某小区撤场。某物业公司退场后，已预交物业费的业主发现，某物业公司并未退还其多交纳对应服务期外的物业费。业主们多次与某物业公司沟通协商退费事宜未果，双方矛盾逐渐激化，影响了小区的和谐稳定。部分业主遂向社区、街道反映情况，寻求帮助。

社区、街道依托辖区工作机制，邀请法院指导调解，法院指派经验丰富的法官，联动多方力量共同开展以下调处工作：

一是深入调查，厘清症结。指导法官第一时间与街道工作人员、现物业公司及业主代表取得联系，初步了解纠纷概况；与已退场物业公司的总公司负责人及分公司负责人进行多次深入沟通，一方面核实预收物业费的具体金额、服务周期及退场时间，厘清事实；另一方面，向已退场物业公司阐明《民法典》中关于合同解除后财产返还的相关法律规定，明确指出其在未提供服务的情况下占有业主预交费用，依法应当返还。

二是组建团队，多方联动。为实质性化解纠纷，指导法官会同街道工作人员、物业协会调解员、人民调解员组成联合调解小组。其中，街道工作人员发挥属地优势，负责与业主沟通，安抚情绪，收集诉求；现物业公司工作人员则协助核对信息，提供必要的场地和便利；物业协会调解员凭借其行业专业背景，从行业规范和商业信誉角度向已退场物业公司进行劝说；人民调解员则运用丰富的群众工作经验，搭建沟通桥梁。

三是分层沟通，释法明理。联合调解小组采取了“背靠背”与“面对面”相结合的调解策略。首先，指导法官与人民调解员一同约谈已退场物业公司，向其详细解读《民法典》第940条关于物业服务合同终止后，原物业服务人应当退出、移交资料，并结清预收、代收费用的规定，明确指出其不退费行为的法律风险和可能面临的不利后果。同时，物业协会调解员也从行业自律和公司长远声誉的角度，劝导物业公司主动履行退费义务。另一方面，街道工作人员与人民调解员耐心听取业主代表们的诉求，疏导他们不满情绪，引导理性维权，并表示将全力协助解决问题。

四是搭建平台，促成和解。在前期充分沟通、各方意见趋于一致的基础上，联合调解小组组织已退场物业公司与业主代表召开“面对面”调解会。会上，指导法官再次强调了法律底线，明确了退费义务；物业协会调解员从行业角度分析了利弊；人民调解员则引导双方换位思考，体谅彼此的难处。最终，在多方的共同努力下，已退场物业公司认识到其行为的法律后果，同意退还33户业主预缴但未服务的物业费共计6.9万元。双方当场签署了调解协议，明确了退款方式和时限。

五是跟踪回访，确保履行。为确保调解协议得到切实履行，指导法官、物业协会调解员和人民调解员在调解成功后，对已退场物业公司的退款进度进行了跟踪回访。在约定时间内，33户业主陆续收到了退款，纠纷得到圆满解决。社区和街道对处理结果表示满意，小区也恢复了往日的和谐氛围。

33户业主与某物业公司达成调解协议，某物业公司在协议签订后两个月内，向33户业主全额退还预交但未提供服务的物业费共计6.9万元。目前，所有款项均已退还到位。

《中华人民共和国民法典》第509条、第566条、第577条、第937条、第949条。

本案是因物业公司退场后未退还预收物业费引发的物业服务合同纠纷。此类纠纷虽涉及金额不大，但关乎众多业主切身利益，具有很强的示范效应，若不能高效实质性化解，易激化矛盾，影响社区稳定。本案中，街道、社区依托辖区多元解纷机制，邀请法院指导调解，促推纠纷尽早尽小化解在萌芽阶段。调解过程中，指导法官会同街道工作人员、物业协会调解员、人民调解员等多方力量，组成联合调解小组。其中，指导法官通过释法明理为调解奠定坚实的法律基础，同时，充分发挥街道的属地管理优势、物业协会的行业自治专业优势、人民调解员的群众工作优势，形成了强大解纷合力，不仅高效、实质性地解决了已退场物业公司小区业主的退费难题，也促使物业公司认识到依法经营的重要性，达到“案结事了人和”的良好效果，有力促进了社区的和谐稳定。

基层治理无小事，每一次成功调解，都是法治温度的传递。面对已退场物业公司，既要守住法律底线——依据民法典明确指出其返还预收费用的义务；也要用情理化解对立，引导双方换位思考。只有把矛盾化解在源头、解决在萌芽，才能真正实现“案结事了人和”。守护业主的合法权益，就是守护千家万户的安居梦；以法治力量护航基层治理，便是为共同富裕筑牢最坚实的保障。